188 9872 3319

行业发展现状与趋势

东莞市三旧改造流程指引
发布时间:2017-03-10 13:30     |   分享到:
 

编者按

深圳市城市更新优质项目日益稀缺,随着深莞惠区域一体化的发展,开发商加大了东莞、惠州、佛山、中山等临深地区旧改项目的拓展力度,本所将对临深地区的旧改政策及流程进行系列梳理。本期将根据本所的项目经验介绍东莞市三旧改造流程指引。

 

 

 

 

东莞市三旧改造的类型

 

 

2009年9月起,东莞市的三旧改造从部分试点转向在全市全面实施,截至目前,东莞市先后出台了《东莞市“三旧”改造实施细则》、《﹤东莞市“三旧”改造实施细则>操作指南》等30多份“三旧”改造配套性政策文件和相应具体操作细则,已经建立了相对完善的政策体系。根据《东莞市“三旧”改造(城市更新)专项规划(2015-2020 年)》,未来五年,东莞市级重点改造片区23个,总改造规模约83.55平方公里(约12.53万亩),相比于深圳十三五规划期间城市更新计划30平方公里的规模,为开发商提供了更大的空间。

 

东莞三旧改造分为成片改造和单宗项目改造两种模式,具体如下:

 

1、成片拆迁改造

 

(1)定义:对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。

 

(2)原则:不小于5公顷,地块边界须规整;必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施。

 

(3)类型:政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造。

 

 2、单宗项目改造

 

(1)定义:以宗地为单位,土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动,已批建设用地申请明晰产权和超占土地完善手续可参照办理。

 

(2)类型:已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等。

 

上述几种模式中,集体经济组织对集体所有的集体土地转国有合作开发建设以及原土地使用权人自行改造两种类型对于开发商而言最有吸引力,因此本文主要针对这两种模式的流程进行介绍和梳理。

 

 

 

 

改造流程图

(点击查阅高清大图)

 

 

 

各项具体改造流程

 

 

 

1、镇街制定三旧改造专项规划及报批公示

 

依据:《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》(东府〔2009〕144号)

 

“三旧”改造专项规划由各镇街以镇街行政区域为规划单元负责组织编制, “三旧”改造专项规划的规划期限一般为5年。具体流程如下:

 

1)  各镇街向市城建规划局提交编制计划,经同意后方可组织编制;

 

2)  各镇街委托具备城市规划编制乙级及以上资质、已在市城建规划局备案的设计单位开展规划编制工作;

 

3)  规划草案完成后,由各镇街组织进行审议;

 

4)  各镇街审议通过后,将规划草案报市城建规划局进行技术审查;

 

5)  技术审查通过后,由各镇街组织对规划草案进行批前公示,公示时间不少于15日;

 

6) 各镇街根据公众意见修改完善规划草案后,“三旧”改造专项规划报市“三旧”改造领导小组审批,年度实施计划报市“三旧”改造领导小组办公室审批;

 

7)  审批通过后,由市“三旧”改造领导小组办公室将规划成果抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案,由各镇街及时将规划成果向社会公布。

 

2、申报改造单元前,街镇开展调查工作并征询权利人意愿

 

依据:《东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引》

 

依据《东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引》的规定,镇人民政府(街道办事处)申报改造单元前,需要对用地发生时间、地类情况、土地权属性质等进行充分调查并编绘地块勘测图,确定土地权属界线。违法用地时间的认定原则上以1987年、1999年、2007年卫片监测为依据,亦可提供反映历史事实的“买卖合同”等相关证据材料。

 

除需要对土地、房屋权属、人口、产业、经济进行调查外,镇人民政府(街道办事处)在改造单元申请纳入批次计划前,应征询单元范围内除综合整治区域的土地使用权人、实际使用人的改造意愿;涉及集体土地的,应同时征询作为土地所有权人的集体经济组织的改造意愿,2/3以上股东代表同意视为该集体经济组织同意改造。经占总用地面积2/3以上且占总人数2/3以上的土地使用权人、实际使用人同意,及土地所有权人同意,方可申报。

 

3、街镇编制三旧改造前期研究报告及改造单元规划(如不调整控规,可省略)

 

依据:关于印发《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的通知(东规发〔2015〕40号)

 

鉴于东莞市“三旧”改造工作是以“三旧”改造专项规划为依据,按控制性详细规划的要求进行实施的,因而如需对控制性详细规划进行调整的,需要编制“三旧”改造单元前期研究报告以及“三旧”改造单元规划,“三旧”改造单元规划须根据前期研究报告确定并经批准的内容编制。按已批准的控制性详细规划实施或只对控规申请微调的,可不再编制“三旧”改造单元规划。

 

  “三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划(含控规调整)可以同时编制,同时上报东莞市城乡规划局。东莞市“三旧”改造领导小组批复同意“三旧”改造单元前期研究报告后,再按程序将“三旧”改造单元规划上报市规委会审议。

 

4、三旧改造单元批次计划的编制、申报、审批

 

依据:关于印发《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的通知(东规发〔2015〕40号)

 

改造单元与改造项目既是包含关系,也存在先后关系。即,一个改造单元可划分为多个改造项目;政府先行统筹划定改造单元,确定改造单元内各地块改造条件之后,再由改造主体按照确定的改造条件,申报具体的改造项目。

 

“三旧”改造单元由镇人民政府(街道办事处)根据改造单元各方面条件的成熟程度,形成计划,根据市统一安排、按批次上报。每个批次计划可包含一个或多个改造单元。

 

只有纳入改造单元批次计划范围的“三旧”用地,才能申报改造方案;只有批次计划同意申请调整控制性详细规划(下称“控规”)的改造单元,才能申请调整控规。

 

批次计划确定的各改造单元的区域范围、功能定位、分区划定、开发强度、公共设施布局及捆绑关系,应当作为编制和审批单元规划、改造方案以及实施改造的基本条件,不得随意调整。确需调整已批批次计划的,应视同新批次上报。

 

5、镇街制定年度实施计划并报市三旧办审批

 

依据:《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》(东府〔2009〕144号)

 

 “三旧”改造年度实施计划由各镇街负责组织编制,年度实施计划报市“三旧”改造领导小组办公室审批。审批通过后,由市“三旧”改造领导小组办公室将规划成果抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案,由各镇街及时将规划成果向社会公布。

 

6、申请控制性详细规划调整及审批(如需)

 

三旧改造项目如需对控制性详细规划作出一般调整或者重大调整的,则需要履行如下审批程序:

 

1)   镇街委托符合要求的设计单位开展新的控制性详细规划编制工作。

 

2)   镇街审议通过后,将规划草案报市城建规划局进行技术审查。

 

3)   技术审查通过后,由镇街组织对规划草案进行批前公示,公示时间不少于30日。

 

4)   “三旧”改造单元规划内容通过审批后,由镇街据此将控制性详细规划草案报市城市规划委员会审议。

 

5)   控制性详细规划调整审议通过后,由市城建规划局上报市政府审批。

 

7、改造主体编制申报具体项目改造方案

 

依据:关于印发《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》的通知(东府办函〔2014〕147号)附件4“三旧改造方案审批流程指引”

 

改造主体编制改造方案后报送镇街“三旧”办后,镇街“三旧”办需对方案涉及的土地范围、权属、改造模式、供地方式、数据、表述及其他方面的真实性、准确性、完整性、合规性及规范性进行核查,核查无误后组织公示,征求群众意见。其中,公示要求在镇政府网站上及所涉及的村(居)委会的政务公开栏进行,为期15天。根据群众意见完善后,方案报镇街党政领导班子联席会议审议(或经党政领导班子联席会议同意,可由城建领导小组会议审议)。通过审议后,由镇街“三旧”办上报市“三旧”办。

 

8、集体表决、公示、镇街审查

 

依据:关于印发《东莞市“三旧”改造完善集体建设用地手续业务指南》的通知(东府办〔2016〕1号)

 

集体经济组织自行改造、与其他单位合作改造及完善历史征地手续的项目须履行集体表决程序。涉及完善土地征转手续的项目,须报广东省审批,可以按照省有关要求,与单元规划审批同步办理。

 

集体经济组织与企业合作改造可采取法人型合作或合同型合作等合作方式。采取法人型合作的可采取以下一种方式:(1)合作双方新设项目公司;(2)集体经济组织入股合伙企业;(3)合伙企业入股集体经济组织的全资公司。由此,集体经济组织在法人型合作中必定持有最终实施项目申报、项目开发的实施主体的股权。

 

采取法人型合作的,公司章程应与合作协议相统一,特别是关于集体经济组织收益的约定应保持一致,不按出资比例分配收益的,应约定具体的收益分配方式或明确按合作协议分配收益。集体经济组织退出法人实体,应按照集体资产处置,履行相应民主决策、重大事项审查及其他程序。

 

民主决策程序。以下事项应经集体经济组织股东大会或股东代表大会表决通过:

 

(1)申请将其所有的集体建设用地使用权改变(征、转)为国有建设用地;

(2)改造方案;

(3)合作协议和公司章程;

(4)投入和收益评估结果;

(5)集体经济组织章程约定、股东大会或股东代表大会决定应当实施民主决策的事项。

 

上述第(1)项应经集体经济组织全体具有选举权的股东或全体股东代表的三分之二以上人员统一;上述第(2)至(5)项事项召开股东大会表决的,应当由本组织具有选举权的股东的半数以上参加,或者本组织三分之二以上的户代表参加,所作出决定必须经到会人员的半数以上通过才能有效。股东代表大会作出的决定,必须由三分之二以上股东代表参加会议,并获得到会股东代表的三分之二以上通过才能有效。集体经济组织章程约定、股东大会或股东代表大会决定有关事项须经股东大会表决的,应由股东大会表决。

 

上述所列事项表决作出决议并公示无异议后,集体经济组织须将有关资料报镇(街道)集体资产管理机构进行合法性、合理性审查。镇(街道)集体资产管理机构审查后,提交镇(街道)党政领导班子审议并形成会议纪要。

 

9、市三旧办集中审查

 

依据:关于印发《东莞市“三旧”改造方案集中审查实施方案》通知(东三旧办[2011]148号)

 

市“三旧”办收件后,核实材料是否齐全,核实地块的用地红线是否在标图建库范围和已编控制性详细规划的红线范围。符合条件的,交由集中审查会议审查;否则,提出修改意见并退件。

 

市“三旧”办组织召开集中审查会议进行集中审查。会议先由改造主体负责人或镇街“三旧”办介绍有关情况,集中审查成员现场审查并提出审查意见及建议,并形成会议纪要。

 

市“三旧”办将集中审查会议纪要分批上报市政府审批。经市政府同意后,市“三旧”办出具批复,并抄送市检察院、市“三旧”办成员单位以及市经信局等单位备案。

 

对于需报省完善土地征收手续的项目,上报改造方案集中审查时要求办理征地手续所需材料一并上报,待方案获市“三旧”办审查后,由市“三旧”办和市国土资源局报请市政府以市政府名义将方案上报省政府审批。

 

10、报省政府或市政府批准,完善用地手续

 

依据:《关于规范和加快三旧改造报省审批完善征收手续的通知》(东三旧办〔2012〕33号)

 

关于印发《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》的通知(东府办函〔2014〕147号)附件7“东莞市三旧改造报省完善用地手续的报批指引”

 

关于印发《东莞市“三旧”改造完善集体建设用地手续业务指南》的通知(东府办〔2016〕1号)

 

需报省审批的三旧改造用地包括三种类型:

 

1) 集体经济组织要求将旧村庄建设用地改为国有建设用地报批的;

 

2) 三旧改造完善历史用地征收手续报批;

 

3) 三地农地转用和征地报批。

 

其中,报批地块范围内集体建设用地部分无合法来源手续或全部无合法用地手续,且至今村集体没有与有关单位签订征地协议的需履行完善历史用地征收手续报批程序,具体程序如下:

 

1)   集体经济组织到属地镇(街)国土资源分局申请土地权属地类调查;

 

2)   国土分局组织开展地籍调查,核查土地权属是否存在纠纷,填写《“三旧”改造土地权属调查明细表》并进行公示(公示期15天);

 

3)   公示期满无异议的,国土分局向市国土资源局“三旧”专责小组申请违法用地处罚;

 

4)   集体经济组织填写《“三旧”改造完善集体建设用地手续申请表》,组织相关材料报国土分局;

 

5)   国土分局初审后,报镇人民政府(街道办事处)审核;

 

6)   镇人民政府(街道办事处)同意后,由国土分局组织用地报批资料(包括申请完善集体建设用地手续材料、集体建设用地转为国有建设用地报批材料)送镇(街)“三旧”办,由镇(街)“三旧”办报送市“三旧”办审查;

 

7)   市三旧办收件后,征求市国土局、房产管理局等部门意见,组织相关部门进行集中回声;

 

8)   会审通过后,市三旧办将三旧改造方案等报批材料以批次形式报市人民政府审批;

 

9)   市人民政府审批同意后,市三旧办将报批材料分别上报省住建厅、发改委、省国土资源厅。

 

10) 省国土资源厅汇总各部门意见后,最后上报省人民政府;

 

11) 省人民政府批准后,省国土资源厅批复市人民政府;

 

12) 市政府委托三旧办下发同意改造和完善征地手续的通知。